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Escritura de Imóvel

Competência: A escritura pública pode ser feita em qualquer Cartório de Notas, independente de onde esteja situado o imóvel ou de onde sejam domiciliadas as partes.
É livre a escolha do tabelião de notas pois trata-se de uma questão de confiança entre as partes!


Documentos necessários: Para a lavratura da escritura deverão ser apresentados os seguintes documentos e informações:

a) Pessoa física: documento de identidade oficial, CPF, certidão de casamento e informação sobre profissão e endereço dos vendedores e compradores (em caso de compra e venda) ou doadores e donatários (em caso de doação);

b) Pessoa jurídica: original ou cópia autenticada do contrato social e suas alterações, a ata de nomeação da diretoria, CNPJ, além do RG e CPF originais do representante que irá assinar o documento.

c) Imóvel: documentos necessários à comprovação da titularidade do imóvel
imóveis urbanos: via original da certidão negativa de ônus expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis atualizada (30 dias), carnê de IPTU, certidão de tributos municipais incidentes sobre imóveis, declaração de quitação de débitos condominiais

imóveis rurais: via original certidão negativa de ônus expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis atualizada (30 dias), declaração de ITR dos últimos 5 (cinco) anos ou Certidão Negativa de Débitos de Imóvel Rural emitida pela Secretaria da Receita Federal, CCIR – Certificado de Cadastro de Imóvel Rural expedido pelo INCRA


Certidões: Antes de lavrar a escritura, o comprador deve exigir a apresentação das seguintes certidões, tiradas no local de residência dos vendedores e no local de situação do imóvel, para garantir a segurança jurídica do negócio:

- Certidão Negativa de Ônus emitida pelo Registro de Imóveis;
- Certidão Negativa da Justiça Estadual (distribuidor cível, penal, execução fiscal)
- Certidão Negativa da Justiça Federal;
- Certidão Negativa do Cartório de Protesto;
- Certidão Negativa de Tributos Municipais; - Certidão Negativa da Justiça do Trabalho;
- Certidão Negativa do INSS, quando se tratar de contribuinte obrigatório da Previdência Social;
- Certidão Conjunta de Quitação de Tributos Federais e Dívida Ativa da União;

- Certidão Negativa de Débitos Trabalhista
- Declaração de Quitação de Débitos Condominiais emitida pelo síndico (em caso de apartamento)

Impostos: A transmissão de bem imóvel a título oneroso (compra e venda) implica em pagamento do imposto municipal denominado ITBI.

A transmissão de bem imóvel a título gratuito (doação) implica em pagamento do imposto estadual denominado ITCMD.

Em São José dos Campos, em algumas regiões, incide também o laudêmio devido à Prefeitura Municipal.


Registro da Escritura: A escritura deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis o mais breve possível pois QUEM NÃO REGISTRA NÃO É DONO!

Enquanto não registrada a escritura, o imóvel não é transferido para o comprador ou donatário e continua em nome do vendedor ou doador, respondendo por eventuais dívidas do mesmo.


Preço: O valor da escritura é tabelado por lei em todos os cartórios do Estado e depende do valor venal do imóvel ou do valor da operação.
Compareça pessoalmente ao cartório com os documentos do imóvel e o carnê de IPTU para análise da documentação e cálculo do valor devido.

 

Cuidados para Aquisição de Imóveis

     Comprar a casa própria é o sonho de todo brasileiro. Mas, para que este sonho não se transforme em pesadelo, é preciso observar alguns cuidados.

     O primeiro deles é não ter pressa. A pressa pode acarretar prejuízos irreversíveis.

     Antes de fechar o negócio ou efetuar o pagamento de qualquer sinal, exija a documentação completa do imóvel e dos vendedores.

     É preciso verificar se quem se apresenta como dono realmente consta como proprietário do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. A matrícula do imóvel é o documento que identifica o proprietário, as metragens, confrontações e características do imóvel, bem como todos os fatos ocorridos durante a vida do imóvel (ex: compra e venda, hipoteca, penhora, arresto, bem de família, contrato de locação, etc.). As informações constantes na certidão da matrícula podem indicar que o negócio é juridicamente desaconselhável.

     As certidões pessoais dos vendedores também visam garantir a segurança jurídica do negócio e comprovar a boa-fé do comprador. A existência de ações judiciais contra o vendedor pode indicar tentativa de venda do imóvel em fraude à execução ou fraude contra credores, e pode resultar em uma futura ação de anulação da escritura para que o imóvel responda pelas dívidas do vendedor.

     É importante ressaltar que somente com o registro da escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis o imóvel é transferido para o patrimônio do comprador. Enquanto não registrada a escritura pública, o imóvel continua respondendo pelas dívidas do vendedor, e o vendedor de má-fé pode vender o imóvel novamente para outra pessoa.

     A escritura pública pode ser feita em qualquer Cartório de Notas, independente do domicílio das partes ou do local onde esteja localizado o imóvel. O tabelião de notas é um profissional do direito, imparcial, dotado de fé pública, a quem compete a lavratura de escrituras públicas.

     Cabe ao tabelião formalizar os atos jurídicos de interesse das partes e auxiliar o Estado no cumprimento das leis e na fiscalização dos tributos incidentes sobre as operações imobiliárias. Como o preço da escritura pública é tabelado por lei estadual, a escolha do tabelião de notas não é uma questão de preço, mas sim de confiança, segurança e credibilidade.

     Outro detalhe importante: a escritura pública deve retratar o valor real do negócio. Quem passa escritura abaixo desse valor, além de cometer crime contra a ordem tributária, corre o risco de receber somente o valor declarado caso a escritura seja anulada, está sujeito ao pagamento de imposto de renda sobre lucro imobiliário em caso de venda futura pelo valor real, e ainda pode ter a venda anulada pelo locatário dotado do direito de preferência se o valor constante na notificação for superior ao valor da venda.

     Além das cautelas acima, outros cuidados práticos também devem ser observados, tais como: (a) visitar o imóvel em dias e horários alternados, (b) examinar o imóvel para verificar o grau de conservação e eventuais vazamentos, rachaduras, problemas elétricos e hidráulicos, (c) conversar com futuros vizinhos e síndico do prédio, (d) observar questões de ventilação, sol, nível de ruído da rua e trânsito da região, (e) confirmar o valor do condomínio e IPTU, (f) verificar se as vagas de garagem são demarcadas ou por sorteio, (g) analisar se a renda familiar é compatível com os gastos para pagamento das prestações e verificar os índices e periodicidade dos reajustes, juros e correção do financiamento do imóvel, (h) visitar o loteamento, localizar o terreno, observar as restrições ambientais, de construção e desdobro de lotes e só adquirir imóvel em loteamento regular, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, (i) verificar o regime de construção, os prazos para início e entrega da obra, o memorial descritivo dos materiais, a existência de reclamações no Procon contra a vendedora, e o registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis.

     Lembre-se que a compra de um imóvel é fruto de economias e muitos sacrifícios. Por isso, não corra riscos: consulte um tabelião de notas de sua confiança!

 

Laura Ribeiro Vissotto,
Tabeliã do 1º Cartório de Notas de São José dos Campos.
Rua Cel. José Monteiro, 314, Centro - São José dos Campos-SP, tel: (12) 3202.5500
e-mail: 1cartoriosjc@1cartoriosjc.com.br - Visite o site: www.1cartoriosjc.com.br
*Consulte a Cartilha de Imóveis do Procon: www.procon.sp.gov.br